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2009年7月23日 (木)

変動金利 0.975% を選択する前に

住宅会社からの住宅ローンの提案は、一番適用金利が低くなる変動金利がメインです。

各金融機関によって違いがありますが、変動金利の基準金利(店頭金利)は 2.475% 、優遇金利は完済まで、基準金利(店頭金利)-1.5%優遇なので、2.475%-1.5%=0.975% という提案が今は多いようです。

住宅ローンの内訳を 借入金額3000万円、返済期間35年、元利金等返済、ボーナス返済なし とします。

変動金利 0.975% の場合 返済額は毎月8.4万円

全期間固定金利 3.0% の場合 返済額は毎月11.5万円

毎月約3万円、年間で約37万円の違いがあります。

今後の金利の予想は誰もすることはできません。

そこで、住宅ローンの検討の優先順位は、「安心・安全に毎月返済ができること」です。

家計の負債である住宅ローンを”損得”を基準に検討することは、愚の骨頂です。

大切なのは、もしも金利が上昇したときに、家計が対応できるかどうか、起こる確率は別として、具体的な返済額がどのくらいまで増えるかをまずは確認することです。

仮に毎年、変動金利が0.75%上昇したとします。

その上昇が4年間続き、最終的に 0.975%+0.75%×4年=3.975% になったとします。

変動金利は返済額は5年間一定 (金利は半年に1回見直し)

5年毎の返済額の見直し時の返済額の上限はこれまでの返済額の1.25倍が上限

というルールがあるので、返済額は次のように変化します。

当初5年:毎月8.6万円

6~10年:毎月10.5万円

11~15年:毎月13.2万円

16年以降:毎月15.1万円

起こる確率は別として、金利が今よりも3%上昇すると、毎月の返済額が、8.6万円から15.1万円になる可能性(毎月6.5万円アップ)は絶対ないといえません。

金利が上昇して返済額が増えたときに、家計が対応できるかどうか事前確認をしておかないと、一番困るのは住宅ローンを借りる人本人です。

ちなみに、10年固定金利の場合、優遇金利で当初10年間2.0%(基準金利3.8%)、その後は完済まで基準金利-0.4%優遇 とします。

当初10年間は9.9万円ですが、11年目以降変動金利に変更した場合、変動金利の基準金利は今の2.475%より3%上昇している前提にしているので、基準金利は5.475%となり、0.4%優遇すると、5.075%となります。

そうすると、11年目以降の返済額は13.8万円となります。

変動金利にしても、10年固定金利にしても、選択するのはダメだというわけではありません。

金利の上昇の水準や時期など予想はつかないので、あくまでも仮定のシミュレーションでも、金利が上昇したときに、具体的にどのくらい返済額が増えるのか、そのとき家計は対応できるのかということを必ず借入前に確認することをお勧めします。

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