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2009年7月17日 (金)

本当の「日本版サブプライムローン」

「日本版サブプライムローン」というと次のような情報発信(報道や記事など)がされています。

・旧住宅金融公庫による公庫融資

   11年目以降金利が変更になり返済額が増える

・フラット35

   頭金ゼロでも借りられる

まず、このような認識は大きな間違いです!

そもそも本来の「サブプライムローン」は次のようなローンです。

・安定した雇用形態でない人、所得の低い人やクレジットカードで返済延滞を繰り返す人などいわゆる金融機関からみて信用力の低い個人が対象

・通常の住宅ローンに比べて金利が高く設定されている

・審査基準は通常の住宅ローンに較べて低く設定されている

よって、よく専門家が、旧公庫融資やフラット35を指して、「日本版サブプライムローン」をいっていますが大きな間違いです。

特によく取り上げられる旧公庫融資は、申し込み時点で金利が決まっていたので、当初10年間の返済額がいくらで、11年目以降の返済額がどのくらい増えるかは、申し込み時点からわかっていたわけなので、返済額が増えることへの対処方法は事前に検討できたわけです。

では、「日本版サブプライムローン」はどのようなローンなのでしょうか?

実は、「サブプライムローン」の条件を満たす住宅ローンは、日本国内で、一部の金融機関が取り扱っているだけで、ほとんどの金融機関は取り扱っていないのが事実です!

それなのに、「日本版サブプライムローン」という言葉が広がっているののは変な話です。

あえて、”破綻する可能性が高い住宅ローン”という考え方で、”日本版サブプライムローン”というと次のような住宅ローンが該当します。

その住宅ローンとは・・・

短期一定期間(2、3、5、7、10年)固定金利の住宅ローン です。

”短期一定期間固定金利”は、借入当初から一定期間(2、3、5、7、10年)は決まった金利(当初優遇金利の場合は超低金利で設定)で、一定期間が終了する翌月にならないと新しい金利が決まらない仕組みになっています。

ということは、 固定金利選択型金利の住宅ローンは一定期間が終了した後の返済額がいくらになるかわからない のです。

また、金利見直し後の返済額は、変動金利のように、これまでの返済額の1.25倍が新しい返済額の上限というようなルールもないので、金利の上昇によっては、返済額が一挙に2倍になる可能性も否定できません。

いろいろな専門家が”変動金利はリスクが高い、高い!”といっていますが、一定期間固定金利も実際は変動金利で、金利見直し後の返済額に上限がないことを考えると、変動金利よりも、返済不能になる可能性が高いと断言できます。

本当の「日本版サブプライムローン」=短期一定期間固定金利の住宅ローン

大切なのは、●金利の仕組みをよく理解すること ●金利が上昇すると想定して、そのときの返済額が具体的にいくらになるか把握すること はマイホーム購入の検討時点から十分に検討すれば、「日本版サブプライムローン」により破綻することはありません!

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