住宅ローン

2010年9月13日 (月)

平成22年8月の住宅ローン金利別利用状況

平成22年9月10日に、独立行政法人住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)より、「民間住宅ローン利用者の実態調査 金利タイプ別利用状況が発表されました。

回答者数は273件です。

2010年8月に住宅ローンを借りた人のうち、金利タイプ別利用状況はつぎのようになっています。

変動金利:47.3% (前月比 -0.5%)

10年未満固定金利:10.3% (前月比 -1.3%)

10年固定金利:11.7% (前月比 -2.5%)

10年超固定金利:5.5% (前月比 +2.7%)

全期間固定金利:25.3% (前月比 +1.9%)

変動金利は横ばい、全期間固定金利は増加傾向、10年年以下の固定金利は減少傾向 です。

ただし、このアンケート結果はひとつの傾向で、変動金利や全期間固定金利の人気があるからよい、というものではありません。

自分自身のこれからの収入、支出などを考えて、自分の返済計画にあった金利タイプを選ぶことが賢明ですよ。

マイホーム購入の診断やっています!

| | コメント (0)

2010年9月 7日 (火)

今月または来月にローン実行予定の人は必見!

住宅ローンの変動金利以外の金利に影響がある長期金利(新発国債10年物国債の利回り)が上昇しています。

昨日は一時1.195%まで上昇しています。

先月は一時1%を切っていた影響もあり、今月の住宅ローンの実行金利(変動金利以外)は低下しており、フラット35は過去最低水準となっています。

しかし、このまま長期金利が上昇基調になると、10月の住宅ローンの金利(変動金利以外)は今月に比べて上昇する可能性が高まります。

長期金利の動向は、民主党総裁選の結果も影響するので、まだまだ断言できませんが、今月または来月、物件の引渡し=住宅ローンの実行の選択が可能な状況にある人は、今月引渡し=住宅ローン実行が今のところお勧めの状態です。

マイホーム購入の診断やっています!

| | コメント (0)

2010年9月 6日 (月)

2010年9月 フラット35の実行金利が過去最低

フラット35の2010年9月の適用金利が、2005年5月(年2.15%)以来、5年4か月ぶりに過去最低を記録しました。

これは、長期金利(国債10年物金利)の低下を受けたもので、最低水準は前月の年2.23%か年2.06%へ低下しました。

ただし、この金利は実行金利です。

実行金利というのは、実際に住宅ローンの融資を受けるときに決定します。

実際に融資を受けることができるのは、物件が完成して引渡しを受けるときです。

よって、今月フラット35を申し込んでも、実際に融資を受けるタイミングが半年後であれば、あくまでも半年後の実行金利が適用金利となります。

確かにフラット35の現在の金利水準は、とてもお勧めですが、実行金利は長期金利の推移によって、毎月見直されることを知っておきましょう。

また、フラット35の団体信用生命保険は任意加入(民間金融機関は必須加入で保険料の別途負担なし)なので、団体信用生命保険に加入する場合、保険料は別途支払う必要がありことも知っておきましょう。

マイホーム購入の診断やっています!

| | コメント (0)

2010年8月20日 (金)

景気対策でフラット35Sの金利優遇継続の可能性

各報道機関によると、フラット35Sの金利優遇▲1.0%を、現在の今年12月30日までの申込が期限(ただし募集総金額に達すると早期終了あり)から、来年12月末または再来年の3月末まで継続にするように、国土交通省が検討に入った、とのことです。

現行のフラット35Sの金利優遇の説明サイト

ちなみに、フラット35の今月の実行金利は次のとおりです。

返済期間が21年以上35年以下の場合の金利幅 2.230%~3.200%
(取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.480%)

フラット35の団体信用生命保険料は自己負担なので、その分実質金利はコンマ数パーセントアップしますが、金利上昇リスクを回避できることを考えれば、現在人気が高い変動金利と比較検討に値すると思います。

私はフラット35の宣伝マンではありませんが、フラット35Sの金利優遇には我々の税金が投下されているので、実質的な税金の還付の面からも、住宅ローンの選択肢にフラット35Sを入れて検討することをお勧めします。

| | コメント (0)

2010年8月 3日 (火)

2010年8月の住宅ローン金利は?

昨日、2010年8月の各金融機関の住宅ローン金利が発表されました。

住宅ローンの変動金利以外は、基本的に10年物国債の利回りなどの市場金利に連動しています。

その結果、10年物国債の利回りが低下傾向(昨日8月2日の午後に7年ぶりに1.040%まで低下)にあるため、各金融機関とも住宅ローン金利を0.1~0.15%引き下げました。

なお、変動金利は、基本的に日本銀行の政策金利に連動しており、日本銀行の政策金利に変更がなかったので、前月と変わらず、主な金融機関は2.475%で変わりませんでした。

| | コメント (0)

2010年1月12日 (火)

今月(2010年1月)の住宅ローン金利

今月の住宅ローンの実行金利(メガバンク3行の平均)は、3年、5年、10年の基準金利とも先月とくらべて、やや低下傾向です。

また、変動金利は日本銀行の政策金利に変化がなかったので横ばいです。

金利の推移は下のグラフをクリックしてみてください。

Loangraph201001

| | コメント (0)

2009年7月23日 (木)

変動金利 0.975% を選択する前に

住宅会社からの住宅ローンの提案は、一番適用金利が低くなる変動金利がメインです。

各金融機関によって違いがありますが、変動金利の基準金利(店頭金利)は 2.475% 、優遇金利は完済まで、基準金利(店頭金利)-1.5%優遇なので、2.475%-1.5%=0.975% という提案が今は多いようです。

住宅ローンの内訳を 借入金額3000万円、返済期間35年、元利金等返済、ボーナス返済なし とします。

変動金利 0.975% の場合 返済額は毎月8.4万円

全期間固定金利 3.0% の場合 返済額は毎月11.5万円

毎月約3万円、年間で約37万円の違いがあります。

今後の金利の予想は誰もすることはできません。

そこで、住宅ローンの検討の優先順位は、「安心・安全に毎月返済ができること」です。

家計の負債である住宅ローンを”損得”を基準に検討することは、愚の骨頂です。

大切なのは、もしも金利が上昇したときに、家計が対応できるかどうか、起こる確率は別として、具体的な返済額がどのくらいまで増えるかをまずは確認することです。

仮に毎年、変動金利が0.75%上昇したとします。

その上昇が4年間続き、最終的に 0.975%+0.75%×4年=3.975% になったとします。

変動金利は返済額は5年間一定 (金利は半年に1回見直し)

5年毎の返済額の見直し時の返済額の上限はこれまでの返済額の1.25倍が上限

というルールがあるので、返済額は次のように変化します。

当初5年:毎月8.6万円

6~10年:毎月10.5万円

11~15年:毎月13.2万円

16年以降:毎月15.1万円

起こる確率は別として、金利が今よりも3%上昇すると、毎月の返済額が、8.6万円から15.1万円になる可能性(毎月6.5万円アップ)は絶対ないといえません。

金利が上昇して返済額が増えたときに、家計が対応できるかどうか事前確認をしておかないと、一番困るのは住宅ローンを借りる人本人です。

ちなみに、10年固定金利の場合、優遇金利で当初10年間2.0%(基準金利3.8%)、その後は完済まで基準金利-0.4%優遇 とします。

当初10年間は9.9万円ですが、11年目以降変動金利に変更した場合、変動金利の基準金利は今の2.475%より3%上昇している前提にしているので、基準金利は5.475%となり、0.4%優遇すると、5.075%となります。

そうすると、11年目以降の返済額は13.8万円となります。

変動金利にしても、10年固定金利にしても、選択するのはダメだというわけではありません。

金利の上昇の水準や時期など予想はつかないので、あくまでも仮定のシミュレーションでも、金利が上昇したときに、具体的にどのくらい返済額が増えるのか、そのとき家計は対応できるのかということを必ず借入前に確認することをお勧めします。

|

2009年7月17日 (金)

本当の「日本版サブプライムローン」

「日本版サブプライムローン」というと次のような情報発信(報道や記事など)がされています。

・旧住宅金融公庫による公庫融資

   11年目以降金利が変更になり返済額が増える

・フラット35

   頭金ゼロでも借りられる

まず、このような認識は大きな間違いです!

そもそも本来の「サブプライムローン」は次のようなローンです。

・安定した雇用形態でない人、所得の低い人やクレジットカードで返済延滞を繰り返す人などいわゆる金融機関からみて信用力の低い個人が対象

・通常の住宅ローンに比べて金利が高く設定されている

・審査基準は通常の住宅ローンに較べて低く設定されている

よって、よく専門家が、旧公庫融資やフラット35を指して、「日本版サブプライムローン」をいっていますが大きな間違いです。

特によく取り上げられる旧公庫融資は、申し込み時点で金利が決まっていたので、当初10年間の返済額がいくらで、11年目以降の返済額がどのくらい増えるかは、申し込み時点からわかっていたわけなので、返済額が増えることへの対処方法は事前に検討できたわけです。

では、「日本版サブプライムローン」はどのようなローンなのでしょうか?

実は、「サブプライムローン」の条件を満たす住宅ローンは、日本国内で、一部の金融機関が取り扱っているだけで、ほとんどの金融機関は取り扱っていないのが事実です!

それなのに、「日本版サブプライムローン」という言葉が広がっているののは変な話です。

あえて、”破綻する可能性が高い住宅ローン”という考え方で、”日本版サブプライムローン”というと次のような住宅ローンが該当します。

その住宅ローンとは・・・

短期一定期間(2、3、5、7、10年)固定金利の住宅ローン です。

”短期一定期間固定金利”は、借入当初から一定期間(2、3、5、7、10年)は決まった金利(当初優遇金利の場合は超低金利で設定)で、一定期間が終了する翌月にならないと新しい金利が決まらない仕組みになっています。

ということは、 固定金利選択型金利の住宅ローンは一定期間が終了した後の返済額がいくらになるかわからない のです。

また、金利見直し後の返済額は、変動金利のように、これまでの返済額の1.25倍が新しい返済額の上限というようなルールもないので、金利の上昇によっては、返済額が一挙に2倍になる可能性も否定できません。

いろいろな専門家が”変動金利はリスクが高い、高い!”といっていますが、一定期間固定金利も実際は変動金利で、金利見直し後の返済額に上限がないことを考えると、変動金利よりも、返済不能になる可能性が高いと断言できます。

本当の「日本版サブプライムローン」=短期一定期間固定金利の住宅ローン

大切なのは、●金利の仕組みをよく理解すること ●金利が上昇すると想定して、そのときの返済額が具体的にいくらになるか把握すること はマイホーム購入の検討時点から十分に検討すれば、「日本版サブプライムローン」により破綻することはありません!

|

2009年7月10日 (金)

住宅ローン”6月危機”報道

最近、テレビや雑誌で「住宅ローンの6月危機」というようなタイトルで、住宅ローンが返済できず、大切なマイホームを“任意売却”したり、競売“されたりという特集をやっています。これは最悪のケースで、視聴率アップや発行部数を伸ばすために、あえて不安を煽るような報道をしているのではないかと思ってしまいます。

“任意売却”や競売“の前に、報道はされませんが、対処方法があります。

まずは不安になったり、心配しすぎないようにしてください。今回は対処方法をお知らせしますので、参考にして行動してください。

  • 現在住宅ローンを返済中の人へ

1段階 家計の見直し

 まずは家計の見直しが大切です。日頃から気をつけているかもしれませんが、改めて見の直しをして見ましょう。意外と家計も“メタボ”状態の家庭が多いのが実情です。

 そのそも、把握できていない支出は年収の5~10%あるケースがほとんどです。年収が500万円の人は、最低25万円位把握できていない支出があるかもしれません。

 早速、現在の支出を書き出してください。収入に対して把握できていない支出はないでしょうか? 次に支出も項目ごとにその金額を確認してください。特に見直しが可能な支出には、通信費(携帯電話代などの)、外食などの食費、衣服費などがあげられます。毎日通勤などで自家用車を使っている人は無理ですが、月に数回しか自家用車を使わない人は、自家用車の売却の検討も必要です(実際に自家用車の売却する人が増えています)。

2段階 金利引き下げ交渉と借り換え検討

 住宅ローンの借入金額や現在の金利によりますが、現在の金利が3%前後以上であれば、借り換えによって返済額を少なくできる可能性があります。借り換え後の金利タイプの選択ですが、変動金利で最低0.975%、10年固定金利(当初10年優遇タイプ)で2%くらいです。ただし、いずれの金利タイプも上昇すると将来返済額が増える可能性があるデメリットがあることを認識しておく必要があります。また、借り換えには諸費用が必要になることも知っておきましょう。

 本来、借り換えは現在の住宅ローンを借りている金融機関ではできませんでしたが、最近では、金融機関との交渉次第では、新しい金利タイプ(金利優遇)への借り換えも可能なケースも出てきています。他の金融機関への借り換えの検討とあわせて、現在住宅ローンを借りている金融機関との交渉も行なってください。

3段階 返済計画見直し交渉

 家計の見直しを行なったり、借り換えによる返済額の軽減ができず、以前として毎月の返済が苦しい場合は、延滞する前に必ず金融機関に相談してください。もしかしたら、金融機関への交渉に抵抗感を持っているかもしれませんが、100年に1度の大不況という経済環境というやむを得ない理由なので、延滞するよりはその前に相談するほうがいろいろな対策ができる可能性が高くなります。

 また、延滞は絶対に避けましょう、延滞をすると個人信用情報にその情報が記載されます。そうすると、他の金融機関への借り換えがとても難しくなることも知っておきましょう。また、優遇金利がストップして、適用金利が上がり、返済額も増えてしまいます。

【 絶対やってはいけない禁止事項! 】

住宅ローンの返済が難しくなった場合、よくあるのが、クレジットカードからのキャッシングやカードローンからの借入で返済を行う人がいますが、絶対にこのような行動はやめましょう。このような借入金が増えると借り換えも難しくなります。

ちなみに、自己破産の要因のなかで多く聞かれる原因のひとつが今回のような住宅ローン返済のための借入を行うケースです。はじめは1回だけと思いながらも、次には消費者金融からの借入が始まり、雪だるま式に借金が増えてしまいます。借金返済のための借金は厳禁です。

  • これからマイホームを購入する人へ

賃貸生活でも、年収が上がっても下がっても、住居費(家賃、管理費、駐車場代、積立金など)は必要です。

現在の住居費=取得後の住居費(住宅ローン返済額+維持費など) を基本に考えれば無理な資金計画になりません。

同時に、●家計の見直しを行なうこと、●住宅ローンの仕組みをよく理解すること を守れば、景気が悪くても"安心・安全”にマイホームを取得することは可能です!

元銀行員が代表の住宅取得コンサルティング会社「マイホームなび」では、住宅ローンのいろいろなご相談の受けていますので、ぜひご連絡下さい。

Photo_3

| | コメント (0)